Michael 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 2 0 年前

請教不動產易主的問題。

我和我姐各有一棟價值差不多的房子,想要把我房子過到她名下,她房子過到我名下,需要什麼手續,要繳什麼稅嗎?

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  • 2 0 年前
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    贈與稅

    (一)意義:

    財產所有權人將自己的財產無償給予他人時,需繳納贈與稅。但是若在下列情形移轉時,也視為贈與,須依法課徵贈與稅:

    1. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。

    2. 以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。

    3. 以自已之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。

    4. 因顯著不相當之代價,出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部分。

    5. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。

    6. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

    (二)納稅義務人:

    贈與稅之納稅義務人為贈與人,但贈與人有下列情形之一者,以受贈人為納稅義務人:

    1.行蹤不明者。

    2.逾遺產及贈與稅法規定繳納期限尚未繳納,且在中華民國境內無財產可供執行者。

    (三)計算方式:

    贈與淨額=贈與總額-扣除額-免稅額

    應納稅額=贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額及利息

    (四)扣除額:

    贈與附有負擔者,由受贈人負擔之部份。

    (五)免稅額:

    贈與納稅義務人,每年可自贈與總額中扣除免稅額100萬元。

    ※稅率表

    贈與淨額(元) 稅率 累進差額(元)

    600,000下 4﹪ 0

    600,000-1,700,000 6﹪ 12,000

    1,700,000-2,800,000 9﹪ 63,000

    2,800,000-3,900,000 12﹪ 147,000

    3,900,000-5,000,000 16﹪ 303,000

    5,000,000-7,200,000 21﹪ 553,000

    7,200,000-14,000,000 27﹪ 985,000

    14,000,000-29,000,000 34﹪ 1,965,000

    29,000,000-45,000,000 42﹪ 4,285,000

    45,000,000以上 50﹪ 7,885,000

    (六)申報時間及程序:

    1. 除不計入贈與總額之財產贈與外,贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時,應於超過免稅額之贈與行為發生後三十日內辦理贈與稅申報。

    2. 贈與稅納稅義務人,應於稽徵機關送達核定納稅通知書之日起二個月內,繳清應納稅款;必要時,得於限期內申請稽徵機關核准延期二個月。

    (七)注意事項:

    遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上,納稅義務人確有困難,不能一次繳納現金時,得於前項規定納稅期限內,向該管稽徵機關申請,分十二期以內繳納;每期間隔以不超過二個月為限,並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。

    經申請分期繳納者,應自繳納期限屆滿之次日起,至納稅義務人繳納之日止,依郵政儲金匯業局一年期定期存款利率,分別加計利息;利率有變動時,依變動後利率計算。

    一.取得自有住宅時應繳納之稅費 (買)

    購買房屋時,買方須繳納之稅費包括:印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費。

    茲將各項費用分述如下:

    一、印花稅:

    (一)意義:

    為憑證稅,凡為書立並使用之憑證,原則上均應繳納印花稅。

    (二)計算方式:

    印花稅=(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1﹪

    二、契稅

    (一)意義:

    係因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有不動產所有權者按契價課徵之定率稅。

    (二)計算方式:

    契稅=契價×稅率

    (三)契稅稅率及納稅義務人

    稅目 稅率 納稅人

    買賣契稅 6﹪ 買受人

    贈與契稅 6﹪ 受贈人

    占有契稅 6﹪ 占有人

    典權契稅 4﹪ 典權人

    分割契稅 2﹪ 分割人

    交換契稅 2﹪ 交換人

    (四)注意事項:

    1. 納稅義務人應該在不動產買賣、承典、贈與、交換、分割契約成立的次日起算三十日內,或者是因占有而依法申請為所有人所有的次日起算三十日內,填寫契稅申報書,並一起檢附公定格式契約書及有關文件,向當地稅捐稽徵處(台灣省縣轄部分向當地鄉鎮市公所)申報契稅,但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割應由雙方當事人申報。不依規定期限申報者,每超過三日加徵應納稅額百分之一的怠報金,但怠報金的最高額度,以應納稅額的額度為限,也就是怠報金最高可加到和應納稅額一樣。

    2. 納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者,每超過二日,應按照應納稅額,額外加徵百分之一的滯納金,超過三十日仍未繳納者,移送行政執行處強制執行。

    3. 納稅義務人應納的契稅,如有匿報或短報的情形,經主管稽徵機關查得,或者經人舉發查明屬實者,除了應補繳應納稅額外,並另外加罰應納稅額一倍以上三倍以下的罰鍰。

    三、規費

    (一)意義:

    買賣中常見的規費有:登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則,故取得土地及其上建物築改良物後,必須到所轄的地政事務所辦理登記,以確定產權,土地產權登記須繳一定之費用,依規行土地登記規則之規定,登記規費有登記費及書狀費。

    (二)計算方式:

    1.登記費=(建物總現值+申報地價總額)×0.1%+書狀費(每張80元)

    2.貸款設定登記費=(銀行貸款設定總額) ×0.1%+書狀費(每張80元)

    四、代書費

    (一)意義:

    一般購屋者在辦理房屋過戶時,委由專業土地代書承辦所付的服務費。

    (二)計算方式:

    若不需辦理款業務,通常可分為簽約費、過戶手續費兩種,費用約在新台幣10,000~15,000元左右。

    二.出售自有住宅時應繳納之稅費

    一般在出售自有住宅時,最主要有二種稅必須繳納;土地的部份需繳納「土地增值稅」,而房屋的部份則需繳納「財產交易所得稅」即綜合所得稅。以下分別就土地增值稅及財產交易所得稅的徵收內容及節稅方法加以說明。

    一、土地增值稅

    (一)意義:

    土地增值稅課徵的目的,是將持有土地的這段期間,土地自然增值的部份(即土地不因個人或投資因素所增值的部份)予以合理課稅方式歸公。

    (二)計算方式:

    土地增值稅的計算分「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」。

    漲價總額=申報土地移轉現值×面積-原規定地價或前次移轉所申報之土地移轉現值×物價指數╱100×面積-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃總費用)

    1.一般稅率

    一般稅率視「土地漲價總額」原規定地價或前次移轉申報現值之多寡分為三級:

    ◎假設a:漲價總額b:原規定地價或前次移轉申報現值×物價指數╱100×面積

    稅級別 級距 增值稅額

    第一級 0<a/b≦1 a×20﹪

    第二級 1<a/b≦2 a×30﹪-b×10﹪

    第三級 a/b>2 a×40﹪-b×30﹪

    【增值稅額】乃依據 94 年 2 月 1 日 實施之「土增稅永久減徵」規定。

    2.自用住宅優惠稅率

    增值稅率=漲價總額×10﹪

    欲使用自用住宅增值稅必須符合下列五個條件:

    (1)土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

    (2)地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

    (3)都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

    (4)一人一生享用一次為限。

    (5)自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。

    長期持有優惠:乃依據94年2月1日實施之「土地長期持有優惠」規定。 稅級別 第一級 第二級 第三級

    持有20(含)年以下 20% 30% 40%

    持有20至30(含)年 20% 28%

    20%+[(30%-20%)*0.8] 36%

    20%+[(40%-20%)*0.8]

    持有30至40(含)年 20% 27%

    20%+[(30%-20%)*0.7] 34%

    20%+[(40%-20%)*0.7]

    持有40(不含)年以上 20% 26%

    20%+[(30%-20%)*0.6] 32%

    20%+[(40%-20%)*0.6]

    (三)注意事項:

    1. 凡經核准適用農業用地免徵土地增值稅之土地,取得者於完成移轉登記後,有下列不繼續廳作情形之者,處以原免徵土地增值稅額二倍之罰緩,其金額不得少於取得申報移轉現值百分之二:

    (1)再移轉與非自行耕作農民。

    (2)非依土地稅法第二十二條之一規定各項原因,閒置不用者。

    (3)非依法令變更為非農業用地使用。

    前項應處罰鍰之土地,不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅面積之五分之一,其罰鍰得按實際不繼續耕作面績比率計算。但一次為限。

    2. 社會福利事業或私立學校受贈土地核准免徵土地增值稅者,有下列情形之一者,除追補應納之土地增值稅外,並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰:

    (1)未按捐贈目的使用土地者。

    (2)違反各該事業設立宗旨者。

    (3)土地收益未全部用於各該事業者。

    (4)經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。

    (四)節稅方式:

    1.自用住宅用地申請:

    優惠稅率 10%

    適用要件 * 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

    * 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

    * 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

    * 一人一生享用一次為限。

    * 自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。

    檢附證件 *戶口名簿影本

    *建築改良物證明文件

    2.重購退稅

    適用要件 * 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。

    * 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

    * 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

    * 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。

    * 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

    * 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

    檢附證件 * 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。

    * 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。

    * 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。

    * 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。

    * 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

    * 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

    計算方式 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-

    已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數)

    已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。

    已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。

    二、財產交易所得稅:

    (一)意義:

    出售房地產時,房屋部份的財產交易所得應併入綜合所得內申報所得稅;土地部份,由於已繳增值稅,故不須再申報所得稅。若能提出證明,房屋財產交易所得應為交易時成交的價額減去原始取得成本及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後之餘額,作為所得額。

    (二)計算方式:

    若無前述之費用憑證則可依下列評定比例標準申報所得:

    財產交易所得=房地產出售年度之房屋現值×評定比率評定比率標準如下表:

    售屋地區 政府公告出售房屋所得稅

    台北市 19﹪

    高雄市 17﹪

    省轄市 14﹪

    資料時間:九十二年度

    上列相關稅費提供您做參考:

    建議你直接請代書幫你們辦交換就可以.交換的契稅只有2%而已.兩間差不多價值的房子辦交換也比較沒有贈與稅或土地增值稅或財產交易所得稅的問題.就算有,稅也比較少.

    ps房子的價值是以公告的現值為主(房屋現值+土地現值)

    參考資料: 中信房屋網站
  • 5 年前

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  • 匿名使用者
    1 0 年前

    二等親之間的房子可以做交換,如果是等值的話, 沒有贈與稅, 契稅也是以交換來算。

    此處的最佳回答雖然把相關和不相關的規定都放上去,但是沒有針對發問來解釋。反而比另一個提供的方法要少。

  • 阿保
    Lv 7
    2 0 年前

    你們可用贈與的方式,或買賣的方式,可去代書那問清楚。房屋過戶,需要契稅,土地要增值稅,以及工程受益費,以及一些規費,書表登記費。代書代辦費。以後年度申報所得稅要缴房屋出售所得(金額不高)你要順便問清楚!真的要做去問代書,他會跟你說該備齊全的文件。應該很容易處理

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