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小涵 發問時間: 商業與財經租賃與房地產 · 1 0 年前

三種工業區

三種工業區的房子都比市價便宜,那他的缺點在那呢?可以買嗎?

乙種工業區的缺點又在那,麻煩知道的人回答唷^^

2 個解答

評分
  • Lv 6
    1 0 年前
    最佳解答

    工業住宅即建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。

    工業區土地取地取得成本約僅為一般住宅用地的4成至6 ,7成不等,而售價又比一般住宅便宜約1-2成左右。

    除此之外,因其設計導向是工廠,隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染,出入交通的方便性及進出卸貨都是問題,導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐,如化學工廠等,居住安全更是堪慮。另外,工業廠房為工業用電,電費費率計價每度雖然較低,但是基本費較高,長期而言並不划算,購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。

    購買工業住宅須注意事項

    u 地價稅方面:若符合自用住宅條件者,可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅,不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後,房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用;根據財政部發布的新解釋令,工業住宅以自用住宅為前提,不以土地區分為條件,只要是自用住宅的使用,可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

    u 房屋稅方面:若符合自用住宅條件者,可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅,而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。

    u 水、電費方面:工業住宅常有水、電費較高的疑慮,不過根據向稅捐處、自來水公司及電力公司的詢問,水費不分住宅或營業使用,而依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費;電費則分為住家用電及營業用電兩種,只要是作為住家使用,工業住宅的電費也是以住家費率計算。

    u 銀行願意提供的貸款成數較低:,政府辦理的各項優惠房貸,都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定,新辦法適用的工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照,無法申辦優惠房貸。工業住宅房價低,貸款成數也不會高,一般僅5成,有些乾脆不核貸,購屋必須較多自備款,甚至有可能不予受理, 若登記使用用途為廠房或宿舍,一般銀行是不承作房貸的。一般蓋在工業用地上頭的房子,登記用途也有不同,「住宅」還好,如果是「廠房、宿舍」或其他名目,就不好借錢了。以往工業住宅限制很多,主管機關一度還要求銀行,盡量不要去碰這類房地產,所以,民眾買到工業住宅,不太容易向銀行借到錢。目前法令放寬以後,拿工業住宅做抵押,一樣可以向銀行借到房屋貸款,倒是,接受程度、利率、額度,各家銀行自有盤算,規定不一。對於工業住宅,土地的地目是「工業用地」沒什麼關係,對銀行而言,最重要的是,權狀上頭登記的建物,是什麼名目?如果是「住宅」,那沒關係,什麼房貸都能借,包括政府推出的各項優惠房貸,都能借,利率、額度比照一般房子,但是,如果權狀上頭登記的是「廠房、宿舍」,這種建物蓋得再像「住宅」,都沒有用,銀行的放款態度,馬上變保守。而且,民眾如果買的是「廠房、宿舍」,也不適用政府推出各種的政策性優惠房貸。其實銀行辦房貸,除了看貸款人的條件,也要評估房子的地點、價值、市場性、區域交通和生活機能,考慮到以後,如果貸款人無力還錢時,房子好不好賣、行情如何。華銀人員指出,如果房子所在地點偏遠、又是登記為「廠房」之類,銀行會很小心,貸款額度不會高。

    u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用,其他住戶無反對之立場。若有其他污染性(空氣污染、噪音)工廠進駐,加上工廠的原料、成品等的運輸需求,重型車輛出入頻繁,需考慮居民通行上的安全顧慮、住家品質將大打折扣,多數工業住宅離市中心區較遠,重型車輛出入頻繁,加上戶數龐大,一旦景氣反轉,有可能會出現無人接手的窘境,因此購買工業住宅,未來的轉手性也是民眾購買時必須考慮的因素。

    u 大樓管理好壞,關係到房屋出售時的承接力道。購買工業住宅的消費者大多為收入中等以下的族群,加上社區戶數龐大,人口眾多,大樓管理優不優。

    u 因屬違規使用,須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示,工業區不允許興建住宅,違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定,建築物應依核定的使用類組使用,若未經核准變更使用者,將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰,並可連續處罰,勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀,限期未改善者,還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。

    u 二次施工 : 亦即,工業區建物之用途,現應為工廠、廠房、或宿舍,當與住宅有別,其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等,均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢.

    u 工業住宅最大之問題點在買賣時,有無涉及不實廣告。亦即,建商若已明示尚非法之所限,否則,若廣告上無工業住宅字樣者,另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息,廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上,不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區:乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」,有違反比例原則.

    u 還要虛設行號登記戶籍,小孩的就學戶籍.. 等。

    一般要說合法,意指可供住宅使用,就實質來說,工業區中的確有合法可供住宅使用的部份,那就是「工業住宅社區」,它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可,於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地,則必須是丁種建地才可。

    參考資料: 中聯不動產估價師聯合事務所
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  • 4 年前

    現在政府打房 讓房價跌

    所以現在銀行房貸非常難貸更別說二胎

    網路上一推代書借款 代書代辦二胎 的廣告

    不是沒店面 就是代辦費貴 利息高 這我哪敢借阿

    不過好在 有網友推薦 桃園 永全當鋪 有在幫人代辦介紹

    永全當鋪在網路上 風評非常好而且又是政府立案合法當鋪

    我也親自跑了一趟 店長讓我感覺非常 親切 熱心

    讓辦房貸二胎這件事非常的順利

    所以我非常推薦 桃園永全當鋪 03-3020088 (永安路與慈文路口)

    有需要可以去談看看 滿意再借

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