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匿名使用者 發問時間: 商業與財經稅捐台灣 · 1 0 年前

我與父親要作房屋買賣,想要自己辦理,有一些問題,請幫忙orz

父親有一屋,我們要作買賣契約,此屋貸款還有94.5萬,

然後土地公告現值(896544)+房屋課稅現值(560400)=共1456944

我用買賣契約,但我沒有資金可以證明,所以會被課贈與稅,

(因國稅局要查有無資金證明,也只是要課贈與稅)

但因這房屋,我要跟別家銀行再轉增貸至130萬,

然後還掉父親原貸銀行的94.5萬,這樣算是承接了貸款,

看網路上一些資料說,承接的貸款可以從贈與總額中扣除掉,

那就是1456944-110萬-94.5萬,這樣贈與稅就可以不用繳了,

就算承接的貸款不能扣除,那贈與稅也是1456944-110萬=14277

因要省土地增值稅(一般147799自用59364),所以一定要用買賣,

(現在這房子我已經辦戶籍遷入了)

請問我上述的方法對嗎?有錯的話,麻煩能詳細請告訴我嗎?

因我想自己辦理所有的程序,然後以下為流程,

不知程序對嗎?然後有些流程還有些問題,麻煩能詳細請告訴我嗎?

1先作好買賣契約然後至法院做公證

(問題一)我不知道買賣的價格要寫多少?是比1456944高就可以,

還是94.5萬也可以?這點我搞不清楚怎麼定價格,能告知我確定價格嗎?

(問題二)要轉貸的銀行是估說房子是有值400萬左右,

因我沒有告訴銀行說,我是要用買賣,原來是說要用贈與的,

那這個價格高低,會影響銀行的貸款多少嗎?

(這點我從網路看下來應該是不會,大家都說銀行有自己的鑑價系統,

不會從土地及房屋的公告現值下去看,我這樣說對嗎?)

2至市公所申報契稅,還有稅捐處申報土地增值稅,然後等候通知繳款

(問題三)因此屋為省土地增值稅,所以已經於今天戶籍遷入,

那最近辦理買賣就可以用自用土地增值稅對嗎?

(我父親的戶籍在別處,他也從來沒有用過自用土地增值稅)

3然後先找國稅局申報贈與稅

(問題四)因贈與總額是1456944-110萬-94.5萬,

這樣贈與稅就可以不用繳了,這樣對嗎?

(問題五)那請問我是要怎麼跟國稅局說,

是要填單?還是要怎麼做,這點搞不清楚?

因是要先過戶再轉增貸款,所以貸款還沒有下來,

我要怎麼跟國稅局證明,我能清償我父親的原貸款94.5萬!

4拿到國稅局的免稅證明,跟其他完稅證明,

及所有填好的表格(所有表格網路都可下載),至地政事務所辦過戶

(問題六)辦到這裡要過戶了,我需要通知原貸銀行嗎?

網路上大家是說不用,這樣對嗎?

(原貸銀行我父親是辦20年,已繳8年多,繳本息正常)

5過戶後再跟要轉增貸銀行接洽

.設定轉增貸銀行為第一順位

.對保

.償還原貸款94.5萬(取得清償證明跟他項權利書)

.塗銷

.再設定轉增貸銀行為首位

.撥剩餘款項35.5萬

這樣對嗎?

(問題七)剛才有提到要怎麼跟國稅局證明,我能清償我父親的原貸款94.5萬,

國稅局是不是可能先讓我過戶辦貸款下來後,再拿貸款證明給他們,

還是要怎麼做?這點我最搞不清楚怎麼處理?

以上問題麻煩大大幫幫忙,我真的想自己辦理,

流程如有那裡不對,麻煩詳細告知,拜託了,

謝謝!

2 個解答

評分
  • 最佳解答

    要省掉贈與稅所以用假買賣的方式是正確的

    但是直系親屬之間的買賣過程繁瑣而且麻煩

    所以不建議自己辦理

    你可以找ㄧ個正規的代書幫你辦理,其時塗銷設定他也不會收你多少錢

    而且自己辦理程序錯誤的話,還會失敗............

    而且牽扯到銀行貸款問題,自己辦理的話ㄧ定會發生問題

    參考資料: 銀行行員
  • 1 0 年前

    流程大致方向是對的...

    但是小細節有問題...

    強烈建議你找代書辦(我不是代書)...

    不然你會轟掉喔!!

    提醒你一點...

    要用自用住宅課土地增值稅是有一定條件的

    必須你父親(原所有權人)在該地辦竣戶籍登記,而不是你

    而且要出售前一年內不曾供營業或出租

    並一生只有一次機會(要謹慎使用)

    專業分工的時代,不必事事都自己來

    參考資料: 我是地政人
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