本閒 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 1 0 年前

公寓大廈合約

於12月中簽訂駐衛合約到1月1日開始服務由於住戶連署要求 管委會向保全公司解約是否可以解約依據何種法規

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12月中簽的是與新的保全公司住戶連署要求不更換,並連署5分之1昭開臨時區大並未知會管委會暨由原保全公司公告昭開臨時區大之時間地點並在會議中由連署昭集人當臨時區大之昭集人(不是主委)且在會議中決議更換保全公司由住戶決定要求主委與新的 保全公司解約

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非常感謝版主要何時提出向誰聲請「區分所有權人會議不存在」。

且管委會有登報公開招標管理公司為12月18-20日截止原公司於21日自行送件

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如果1月1日凌晨新的保全持有合約要進駐舊的沒有合約只有連署及不合法之臨時區大以及會議記錄續約1年這要如何辦理

4 個已更新項目:

舊的沒有合約且在2個前就已通知合約到12月31日止

2 個解答

評分
  • 1 0 年前
    最佳解答

    管委會應依法(公寓大廈管理條例、社區規約)處理。

    在公寓大廈管理條例層級,不承認「連署」的效力,只有區分所有權人會議。

    同條例第25條有明文,「區分所有權人」連署至五分之一時,管委會應召集臨時區分所有權人會議進行決議。

    此時!管委會再依區分所有權人會議進行解約程序。不如此!未來造成社區損失時(如保全公司求償),管委會都可能要揹「背信罪」。

    2007-12-27 18:43:00 補充:

    版主補充的部份以違反公寓大廈管理條例第25條,可依法聲請「區分所有權人會議不存在」。

    簡單來說!只要有管委會存在,區分所有權人會議都是由管委會成員召集。基本上,區分所有權人是不可以召集的,除非沒有管委會。

    且區分所有權人會議的召集人一定是區分所有權人。而法定區分所有權人會議召集人就是管委會主任委員,當主任委員不是區分所有權人時,管委會就要另推具區分所有權人身份的管理委員當召集人。

    除非管委會成員內完全都沒有區分所有權人(機會很小),才輪的到由非管委會成員的區分所有權人互推召集人。

    2007-12-27 22:20:30 補充:

    社區與管理公司的招標案和區分所有權人會議沒有直接的關係,要先分開談。

    首先!管委會依公寓大廈管理條例第36條有執行區分所有權人會議決議文的義務(無故不執行,有行政罰則)。而非法的區分所有權人會議決議文逾過法定異議期後,就會變成合法決議文。

    其次!法院處理這類事務均類推民法第56條「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。」

    2007-12-27 22:27:15 補充:

    據上!管委會主委應為原告,該非法召集人為被告,於會後三個月內向社區所屬管轄法院提出「區分所有權人會議不存在」。

    除非貴社區在過去的區分所權人會議有特別指定召集人,或連一點點司法概念都沒有。不然的話,管委會勝訴的機會是接近百分之百。

    2007-12-30 12:59:16 補充:

    管委會必須面對二個挑戰!假設管委會是要新保全的前提下。

    首先,舊保全持「臨時區大」的決議文要求管委會履約。不過!區分所有權人會議決議文只能約束社區內部,對社區之外並沒效力。同時管委會依公寓大廈管理條例第36條有決定管理服務人的權力,所以!1月1日後要由來進駐社區依法由管委會決定。舊保全如不滿,應依法向法院提出履約訴訟。

    其次,管委會不讓舊保全進駐的決定,己違反臨時區大之決議,該召集人自應依公寓大廈管理條例第48條第4款向主管機關申訴。

    2007-12-30 13:03:04 補充:

    不過!上列二個挑戰只要管委會依民法第56條向法院聲請裁定「區分所有權人會議不存在」,都可以獲得解決。

    管委會應注意的是,裁定要有結果,最少要花一、二個月。故應儘早處理,以避免無謂的爭議。

    2007-12-30 16:26:23 補充:

    依本個案而總歸幾句話做結論。

    管委會依法有決議誰是新年度保全的權力(公寓大廈管理條例第36-9條),任何人不從應依法(公寓大廈管理條例第25條)召集區分所有權人會議推翻管委會的決議(公寓大廈管理條例第36-1條)。

    至於區分所有權人會議的召集與決議是否非法(民法第56條),會員自應向法院聲請裁定,否則逾法定異議期,即不得異議(非法變合法)。

  • 匿名使用者
    7 年前

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