小昌 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 1 0 年前

土地租貸問題~合約書未到期 地主臨時要將土地賣出,怎麼辦

想請教一下各位大大們

小弟最近在民國95年左右和朋友承租一塊2.4公頃土地

作為養蝦池, 不料近日地主卻跟我們說因為土地要賣人了

所以不能繼續履行合約, 我想問的幾各問題麻煩清楚的先進告知

(1).合約上簽定承租時間95年至100年, 如果地主臨時要收回土地(轉賣)因為我跟地主應該算是立約在前, 請問地主有這權力? 又我們在合約書上 能跟他要求我們所建設的固定物和 開挖池子的全額費用嗎(大約七十萬)?

(2).另外當他若能將(土地)轉賣給其他人時, 該怎麼與之談判或者繼續另外向土地新擁有者另外續約呢

真的希望清楚土地轉讓和合約書上的法律的先進能夠幫忙解除問題

或者有其他法律上能保障承租人的權力, 謝謝

3 個解答

評分
  • 訟棍
    Lv 7
    1 0 年前
    最佳解答

    租賃為債權非物權,依「債之相對性」原則,僅於當事人之間始發生效力,但是法律為了保護經濟上弱者的承租人,乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人,則受讓人承受出租人的租賃契約,與承租人發生租賃關係,此為債權物權化」具體表現,民法第四百二十五條第一項規定,即所謂「買賣不破租賃」的規定。

    民法有關「買賣不破租賃」是規定在第四百二十五條,這個條文在民國八十八年修正以前規定不管是房屋或是土地,只要是出租人把房屋或是土地交給承租人後,在承租人占有中,即使在租期內出租人把原來歸他所有的房屋或土地轉讓給其他人,這個受讓人的人,都必須承受原來出租人的地位變成新的出租人。

    這個規定的原來用意,其實是要保障一些無殼蝸牛的,讓一些承租房屋或土地的人,可以不致於因為出租人把房屋或土地轉手賣給別人,而意外落得被迫遷出的窘境。

    但是如果你們之間的租賃契約未經法院公證,依民法第425條之規定租賃期間超過五年者或是未定期限之租賃契約,並不適用本條規定,你們的租約自95年起至100年,剛好是五年整,未超過五年,故你可依民法第425條之規定主張,出租人縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

    民法第425條

    出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

    前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

    2008-01-10 09:04:47 補充:

    如果出租人希望終止租約,你們可以請求損害賠償,達成雙贏的局面,如果出租人不願賠償,你們可以拒絕解除契約,依法你們站的住腳,出租人無法單方面的終止租約。

  • 1 0 年前

    小弟最近在民國95年左右和朋友承租一塊2.4公頃土地

    作為養蝦池, 不料近日地主卻跟我們說因為土地要賣人了

    所以不能繼續履行合約, 我想問的幾各問題麻煩清楚的先進告知

    (1).合約上簽定承租時間95年至100年, 如果地主臨時要收回土地(轉賣)因為我跟地主應該算是立約在前, 請問地主有這權力?

     該土地雖已由所有權人出租,由您承租使用中,所有權人仍是有權主張他對所有物的處分權。依民法第 425 條相關規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約的約束力,對於受讓人仍繼續存在。亦即是買賣不破租賃,您已承租該土地在使用中,而且承租期限未逾五年,所有權人雖讓售該土地於第三人,您仍是有權主張該承租契約之有效性,繼續向新所有權人依約承租該土地至原約滿為止,亦即您的承租權益並不受到影響。

    又我們在合約書上 能跟他要求我們所建設的固定物和 開挖池子的全額費用嗎(大約七十萬)?

     您的意思是向新土地所有權人要求嗎?要看您們原訂之租賃契約是如何約定的,原則上新所有權人是有承接原有租賃契約之義務,但無需違背其意願另立新條款。

    (2).另外當他若能將(土地)轉賣給其他人時, 該怎麼與之談判或者繼續另外向土地新擁有者另外續約呢

     您和朋友承租該塊土地作為養蝦池之事實,原地主有義務明確告知承買人,而您們的設施與土地現狀亦已有明確的顯示該土地現有用途,是承買人現場查勘時應可以一目瞭然的。若您恰好有機會遇見時,自可以明確說明您們訂有五年租約 。若未遇見也沒有影響,待土地易主後,新所有權人自會找上您要求改訂以其為出租人之新租約,至於租約內容條款原則上仍應以您原訂之租約為範疇,至於新訂租約之條款,只要您們能達成合意即可,若有無法達成協議部分,是仍準用您們原訂租約所簽定之條款。

    以上說明請參酌^^

    參考資料: hpp的法律概念^^
  • 若婕
    Lv 4
    1 0 年前

    一般租約未到期

    您的租約對新任屋主仍屬有效

    這塊地不算小

    想買的人一定會先來看

    每個看地的人 您都要提醒他 : 合約上簽定承租時間95年至100年

    同時也要告知房屋仲介 或是直接立張告示在該處

    最好把租約再拿去法院公正

    這樣就沒人可以主張他是善意第三人 不知情了

    建議您打電話請教律師 不用花錢

    2008-01-14 12:28:20 補充:

    無論是新地主或是原地主

    要臨時終止與您的租約

    而您也同意終止租約

    都可以請他補償所建設的固定物和 開挖池子的全額費用嗎(大約七十萬)

    但是對方補償金若太少

    您可以選擇不終止租約

    一直租到租約到期日止

    參考資料: 仲介
還有問題?馬上發問,尋求解答。