房屋買賣的整個流程?

因為我在房屋買賣根本不懂,所以想請教一下各位前輩

買方稱A,賣方屋主稱為B

B最近家裡所居住房子要賣,簽給某仲介賣,而A有意購買。

A經仲介和B談好的價格為1000萬,但是B的房子在銀行還有600萬貸款。

試問

1.有前輩可以把從頭到尾的流程、應繳的費用成本(含稅金)、該準備的資料、該注意的細節及每個階段所需時間說清楚嗎?謝謝~!

2.如A是現金購買,該如何防範B拿到錢而不過戶嗎?

3.如A是付一部分頭期款,其餘尾款貸款買,該如何防範B拿到錢而不過戶呢?

4.如何預防交屋後,隔天馬上有"一般債權人"站在門口等著要債呢?

5.交屋後如何確定房屋產權清楚呢?如何確定房屋沒再欠別人家錢呢?

6.聽人家說,房子有設定抵押權也是可以過戶,是真的嗎?

如果是真的,銀行有那麼笨嗎?會讓你把房子轉來轉去的嗎?

銀行是如何防範呢?還是沒防範?

7.承上,我買了之前就有設定抵押權的房屋,該如何確定付款之後,抵押權已經塗銷了呢?尤其是民間胎的,該如何確定呢?到底錢要在怎樣的時間點、怎樣付,才可以確定房子沒再欠人家錢呢?萬一B拿了錢,也沒還給各個債權人,就跑了怎辦?

8.承2,如果是先過戶再給錢,B該如何防範A不付款呢?

不好意思,很多很蠢的問題請教各位房產前輩,請前輩不吝指導~!~!~!~!感激不盡~!~!~!~!~!~!

11 個解答

評分
  • 1 0 年前
    最佳解答

    1.a過戶流程:基本上過戶流程主要分成四部分-簽約/用印/完稅/交屋

    b所需要的文件:買方-身分證,印鑑章

    賣方-身分證,印鑑章,印鑑證明,權狀正本(車位證明)房屋稅地價稅單

    c所需的成本:買方-代書費,契稅,印花稅

    賣方-土地增值稅

    開始準備跑一次流程囉

    成交價1000萬,約定買方貸款七成(700萬)

    付款方式簽約(一成)用印(一成)完稅(一成) 有履約保證

    簽訂買賣契約時 買方付款一成 賣方交付權狀正本給代書(車位證明) 代書會將一成款存入履約保證專戶/買方資料及房屋基本資料送交銀行估價

    一周內準備用印 買方交付一成款 印鑑章

    賣方交付 印鑑證明

    代書備妥資料後送交地政機關審查,此時代書會將第二成款存入履約保證專戶

    大約一至二周(如果賣方土地增值稅辦理自用稅額時間會比較長)地政機關會將買賣雙方應繳稅額計算出來

    賣方-土地增值稅 買方-契稅

    而銀行此時也會確認買方貸款成數(七成700萬)不足額則在此時會請買方補足

    待雙方稅都繳清之後就開始過戶

    大約一周左右過戶完畢

    此時貸款銀行會將700萬直接匯入履約保證專戶,直接銀行對銀行清償600萬

    拿到清償證明後到地政機關塗銷原有的屋主的債權

    房屋沒問題就可以順利交屋了

    http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qi... (如果不做履保的流程)

    或者參考我之前回答的

    2.這個情況我會建議您做履約保證,因為只要是在專戶裡面的錢,在沒有履約之前任何人都不能動用,等於B除非等結案才有辦法拿到錢,這對A絕對是個保障

    3.(相對也如果是現金購買會請A在過戶前先將尾款付清或留一點錢當作尾款,避免B過戶後拿不到尾款)

    4.您所謂的債權人是針對A還是B呢?如果交屋當然跟A沒關係!!因為債權在交屋前會塗銷清楚.

    5.這可以在過戶之後請代書在地政機關申請土地建物謄本(通常代書都會確認)在他項權利部會清楚記仔債務的關係,就可以確認房屋產權的清楚

    6.基本上債權跟物權是分開的,也是說物權移轉債權並不會隨同移轉,所以設定抵押權還是可以移轉,如果償債不正常銀行還是會針對標的物進行拍賣,所以移轉意義不大

    7.在過戶留程中讓賣方先拿價金,必須要承擔相當大的風險,履約保證的意義就在此,雙方都不能動用價金直到完成交易

    如果有二胎的問題也不應該讓賣方自己拿錢去償還,一般會請代書陪同在償還二胎同時請對方出示清償證明,讓代書將二胎的設定抵押權塗銷.

    如果讓B拿了錢跑了,那就報警吧XD

    8.如果一定要先過戶,那也只能請A先簽商業本票(尾款金額)如果對方不付款那只能拿這張本票去告他查封他的房子,最後還是要走上法院

    事先的預防勝過事後的彌補,過戶必須戰戰兢兢!!

    不懂的再問吧!!

    參考資料: 自己
  • 5 年前

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  • 匿名使用者
    6 年前

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  • 匿名使用者
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  • 1 0 年前

    簡單的說

    你可以找有開履約保證專戶

    (絕對是免費的喔)

    如果你到時把房子交出

    卻沒拿到錢

    公司要賠的

    若是你有不懂請他們的員工跟你詳細解說

    又不一定問了就要交給他們賣

    多問總是好的畢竟金額那麼龐大

    http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qi...

    當然最近看了這篇文章

    覺得凡事還是小心一點

  • 阿伯 講到重點嚕

    加油

  • 阿貴
    Lv 7
    1 0 年前

    (一).1.流程:簽約 完稅 用印 過戶 設定 撥款代償 塗銷 交屋。

    2.費用:仲介約1~2%(成交價 可殺價)

    銀行約3~5000元開辦費 火險費約2~3000元。

    代書費加地政過戶總費用約4~50000元。

    3.時間總共加起來約1個月,因每個細節時間均有1~3天誤差,故只能告知總時間共約1個月。 若想知道確定時間,請來電,用講的比較快。

    (二).2.3.4.7.8.的答案都可使用=>請代書做成屋履約保證即可,每位代書都可以做,帶費用須另支付,3000多元。

    (三).過完戶交屋時,代書會領一份建物及土地謄本(最新的),上面就會記載建物所有權,及他項權。

    (四).聽人家說,房子有設定抵押權也是可以過戶,是真的嗎?

    是的!所有權是可以隨時過戶的,但他項權就沒辦法了,銀行設定住,不管你所有全如何過戶,銀行還是保有債權。

  • 1 0 年前

    建議您把第一小題另外開版提問

    否則題目太煩了

    連我這樣有耐心的人........也傻眼.......

    2008-12-12 10:26:55 補充:

    有空歡迎到「我的回答」

    關於稅費的計算方式,不同地段產品差別很大........

    不想再co過來了

    B如果有民間胎,A的貸款銀行不會承作;(如果A夠內行,也就不敢冒然買)

    除非叫B想辦法先塗銷民間胎........再來談買賣及貸款。

    就不會有第7小題的問題!

    (銀行不代償民間胎,因為代償後不保證能順利拿到清償證明!粉嚴重。)

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