82坪的建地,整棟蓋套房來出租會有效益嗎?

我在桃園火車站附近有一塊82坪的建地,面寛9.5米,深28.5米,建蔽率60%,容積率230%,前面馬路8米寛,土地週遭都蓋滿透天的房子,目前想把這片土地蓋套房出租用,請問:

一、蓋套房效益會高嗎?還是有其它能出租的型式?如:辨公室。

二、一樓店面的部分,因面寛9.5米,是規劃2間好還是1間好?但邊邊需留樓上的進出口。

三、這麼長的地形,中間採光除了用天井外,還有其它的方法嗎?

四、要不要規劃電梯?

9 個解答

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  • 1 0 年前
    最佳解答

    小弟怎麼算,建蔽率60%,建築面積約49.2坪,容積率230%,總樓地板面積約188.6坪,怎都只有3.8層,是小弟不才嗎?不知道其他大大算起來能有6~7層是怎麼算的?

    (1)依桃園火車站的附近的套房平均每間約6~8坪(不含浴廁)來評估(小弟也位於桃園火車站附近,自己也在桃園火車站週邊有11間套房出租的經驗來論,僅供版大參考),以含浴廁為7坪計算,扣除室內走道及公共空間,約可隔25間套房,以含浴廁9坪計算約可隔19間套房,RC結構體扣除室內隔間,造價依每坪4.5萬計算約850萬,套房每間依15萬計算(因是新設隔間,所以相關材料可用好一些),隔25間套房約375萬,隔19間套房約285萬,先以花費較多的方式估算,設計請照費用+相關規費及空氣污染防治費+結構體造價+隔25間套房造價,共需約1250萬,每間套房出租依6000元計算(平均價格,並考量有空屋未出租時的情況),1年約收180萬,約7年回本。其他形式也能出租,但投資報酬率較低,回本時間也較久,這是依全棟皆以套房出租形式計算,也是小弟已出租套房10年的經驗計算,版大參考即可。

    (2)如果同道路上兩側1F皆為店家,則建議隔成2個店面,扣除樓梯寬度90cm,2家店面面寬亦各還有4.3m,對桃園火車站附近的店面面寬來說算中上的等級的面寬店面了。

    (3)現在較少人做天井了,大多都以照明設備取代(公共用電一般也都會由房租中去增加費用補貼),因地形屬長方形,僅能前後開窗,規劃時建議與相鄰兩側的建築做些調整,讓兩側可開窗增加房間內採光即可,會較好出租。

    (4)規劃電梯也是可行,感覺起來較向獨立門戶的套房,我家附近也有1棟4層建築,1F出租給7-11,2~4F全是套房,有電梯,出租率頗高的!它是買舊樓翻新的,聽說當初裝修花了600多(含電梯),到現在出租4年多了,也差不多快回本了,不過這只是聽周遭鄰居談論的內容,並不可考,但我真的很少看到那棟房子有空屋的情況,這倒是可以當作參考方向的。

    若需協助,提供統籌規劃、諮詢及服務,供您當作參考.....^^

    參考資料: 自己(建築師事務所、甲級營造廠及目前從事裝修裝潢工程工作經驗)
  • 匿名使用者
    6 年前

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  • 1 0 年前

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  • 1 0 年前

    依照你的建蔽容積規定算起來

    單一樓層最高建築面積大約是48坪左右(建蔽60%)

    總共大概是可以蓋7樓吧

    詳細確實的數字必須設計規劃才能確定

    在此只能給你簡單的數據參考

    1.不論是隔成套房還是辦公室!出租率是最重要的問題!這個必須你多打聽之後確定喔!辦公室的話呢!你還必須得確認地址能夠掛營登

    2.假設蓋好大概是面寬8米!深度20米!扣除出入口!我建議一間比較好!2間的話!面寬太小.深度太深!會限制到很多行業進駐

    3.用天井是最笨的方法吧?萬一火災的時候!煙囪效應會很慘的!至於其他的方法!我想這個必須勘查過現場才有辦法給建議的

    4.最好是蓋7樓有電梯的!因為電梯華夏的價值比較高!況且依據法規!你們可以只要一個電梯跟逃生樓梯!面積上並不會佔用到很大

  • 1 0 年前

    要出租每間套房興建成本不要超過100萬就划算

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