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Lv 6
? 發問時間: 商業與財經個人理財 · 1 0 年前

對銀行擔保品之空地要求同意申辦建照並以他人為起造人之問題

對擔保品之空地要求同意申辦建照並以他人為起造人之問題:

起造人為建照申請人,亦為興建中之建物之推定所有權人

如果同意時,面臨建物並無抵押權(未完工完成保存登記而產生所有權也沒有所謂之一般抵押權),一旦違約拍賣時則無法對建物優先受償,此外如係合併鄰地興建,則有抵押權之土地僅為基地之一部,其他基地亦無抵押權,更增加日後處理之困難(這也解釋為何無法單獨興建之土地銀行根本不視為完整擔保品之原因,而一個建案也會要求全部基地均應提供設押,退而求其次也要未設定抵押權之基地應辦理信託予銀行)。

此外,自民法修正後之法定抵押權(詳附說明)亦無法單獨要求承攬人(即營造商)具結放棄即生效力,而多年來銀行卻樂此不疲要求提供為授信條件已無意義,但它的優先權是必然的,當然也要登記才生效力,問題在於承做土地融資並辦好抵押權設定後並無法阻止其他之建物法定抵押權之預為登記。

所以既然無法阻止此行為,銀行反不如要求客戶提供支付承攬人費用之證明更佳,至少承攬人收取後就不能要求行使抵押權(這在目前建築融資作業上,多數銀行已會在分次撥款時要求在每次撥款需提出前次付款之證明,此項作業係銀行公會授信小組在民法修改後之建議,但是不長進的銀行仍然會要求承攬人提供法定抵押權拋棄同意書,純粹自己安心而已)

故除承攬人之法定抵押權外,再來就是起造人問題,基本上建物無論完工與否都可請求併同土地拍賣,但處分分配之價金在建物部份並無任何權利(不僅是有無優先權問題,是根本無權),故一般授信條件會要求起造人為連帶保證人(此時就因保證債務成為有權分配,但因無抵押權仍無優先之權)。

條件會寫成:

建照起造人應徵為連帶保證人,且該起造人非銀行同意不得變更。

建物完工並辦理保存登記時後應追加設定首順位抵押權予銀行為擔保。(或是建物完工並辦理保存登記時後應追加設定首順位抵押權予銀行為擔保,該項設定登記應與所有權登記以連件方式辦理)註:後者亦即同時送件,但有時實務上有客戶不願配合。

基本上,另需注意該土地如為農地,其所興建之農舍亦受農業發展條例之限制,基本上在該條例第十八條得允許拍賣而不受限制,但同條亦規定農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人,故本案提供予他人興建似有違規之虞,實際上可能土地已移轉未來之起造人,只是未向銀行說明而已(有抵押權亦可移轉)

基本上,這種案子還是要看借款人,信用無虞時很多顧慮是多餘的,不過銀行過去很多憑特定人的信用就做的案子 (Name Finance ),事後也常證明是錯的。

2 個解答

評分
  • 匿名使用者
    6 年前

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  • 匿名使用者
    6 年前

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