Ran 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 1 0 年前

急急急!!!租房子問題 懂得這方面問題的人請幫忙解惑~

請問現在有一條法律條文有說租一個地方租了15以上那個地方就市屬於租地人的~

那租房子是不是一樣可以呢?

我們租現在這間房子已經15年以上了!! 房東忽然要我們再過年後搬出去!!

但是當初契約只有簽兩年後來都沒有再打契約只有口述契約!!

請問這樣還有辦法在法律上把房子判決成我們的嗎!?

請懂這方面問題的大大幫忙解惑!!

謝謝~~

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看到澄大大所說. 想了一下.

大方向就是基於這不動產的所有權狀上是不能有所有人的!!

我們才能佔有是嗎?

3 個解答

評分
  • 張澄
    Lv 6
    1 0 年前
    最佳解答

    喔,看完想了一下,發現樓主要問的是民法769、770的不動產長時間占有取得所有權的問題。

    小的拙見如下,不管租賃時間有多長,民法769、770有個很重要的關鍵在於,占有人對於該不動產的占有,必須要是基於所有的意思;白話來講,就是要你把那棟房子當成是你自己的。

    那既然樓主有提到是"租"了15年以上,就主觀要件而言,樓主一家人就不是把這棟房子當成是自己的所有物,所以就算占滿20年,還是不符合760、770所延之規定。

    另外,就不動產的所有權登記規定而言,769、770也限定其標的物、也就是被佔有的不動產,必須要沒有登記,也就是地籍謄本或是建物謄本上面沒有所有權人,那,這個也是有難度的。

    所以,沒有那種租了多久就可以請求登記為己有的規定。

    回到租賃契約,一開始有租賃契約,後來約滿後並未繼續訂立"書面"契約,僅就口頭約定(這裡推斷應該有交租金),這樣的契約還是成立的,也就是說,在兩年約滿之後的口頭契約,還是有約束力的喔,只是變成不像是一開始訂立的書面契約,有期限的保障,而轉變成為不定期限租賃契約,只要出租人或承租人一方向對方表示解約即可。

    再者,撇開這些文字不談,樓主一家人在這段時間內,應該都有交租金吧,有此事實行為,可以推定為租賃契約存在,自然就不是一開始所說的,以所有之意思占有不動產的狀況了。

    故,請樓主一家與屋主討論協調吧。祝好運。

    2010-12-22 09:22:43 補充:

    其實樓主的問題要分成兩個層次來看,一個是主觀上的所有之意思、也就是以所有人自居,這個比較難舉證,頂多反面推翻;一個是不動產客觀狀態為無主物(沒有登記所有權人),這個好舉證。

    所以小的亦分為兩個層面來看這個問題:

    主觀上沒有所有之意思,因為有訂立契約,後來也轉成不定期限契約,而且有交租的事實行為,這表示樓主一家人其實心裡頭都明白契約存在,所以反面推翻樓主一家以所有人自居。主觀要件沒有了。

    客觀不動產上的登記狀況,這個就無須再論了...

    此二條的立法基礎,其實就是法律不保護在自己權利上昏睡的人。

  • 2位大大都講的很清楚了,你們是誤解了民法規定,租房屋並不因為你承租15年後,房子就可以登記為你們的,因為不動產採登記制(該房屋已登記為房東所有了)。

    而你們當初契約只有簽兩年後來都沒有再打契約只有口述(頭)契約,已經屬於未定期之租賃:所謂未定期之租賃,有三種情形: (1)租賃契約訂立之初,即未定有期限者。 (2)不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法第四百二十二條)。 (3)租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時(民法第四百五十一條)。 以上三種不定期租賃,原本在民法的規定上,無論房東或房客均得隨時終止租約,且不須任何理由,但有利於房客之習慣者,從其習慣(民法第四百五十條第二項)。又終止租約時,應依習慣先期通知,期間之長短,全依習慣定之,惟民法對不動產之租賃設有限制,即不動產租金,以星期、半個月、或一個月定支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之。例如不動產租金以一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期,並應至少於一個月前通知之。所以他要你們再過年後搬出去,已符合規定。

    但依據土地法第100條規定(不定期租賃收回房屋之限制)出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

    所以你們可以詢問屋主要終止契約的原因。

    參考資料: 圓緣園部落格
  • 沒錯!

    重點須"他人未登記"

    有問題歡迎至我部落格留言~~

    http://tw.myblog.yahoo.com/jiunnming-lee

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