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匿名使用者 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 10 年前

19歲學生簽契約租房子,有效?

目前是大學生19歲(簽約日也是19歲)

【房東及仲介知道我們是大一,但可能不清楚是19歲】

三月初,一共有七人,一起承租了一棟透天,每月23000

其實有點被仲介的口條能說服:

「這棟房子很多人看,不趕快簽會被簽走...」

「這棟房子是全新的,很少看的到品質這麼優的房子...」

然後

其實沒有經過太多充分的討論,就急著把他簽下來了

當承租的時候,只有包含我六人、仲介、房東到場,第七人缺席

契約中,簽名且蓋章的人是我代表

其餘5人只有附上身分證並蓋上房東的印章,訂裝於契約中

當時雖說第七人缺席,但是之後的仲介費、訂金、押金他也都有繳

就這樣 房租契約簽了一年 從今年6/1到101年的6/1

房租每半年繳一次(23000*6)平均分給7人

當時我的監護人很放心讓我們去做,但是發現契約明顯對我們不公平:

1.雖說我們當時同意每半年繳一次,但是監護人最近才得知,他認為房子若住起來不適合,或者有任何不滿意的地方,6個月的租金等於是被房東綁死,這樣對我們很不利。

2.萬一有被退學或要轉學的情形,是否人沒住,卻還得付6個月租金?令人質疑。

以下想請問:

(1)若終止契約,是否得主張民法79條、81條(超過一個月未催告),此契約無效,並要求返還不當得利?(不當得利是包含訂金、租金、仲介費?)

(2)房東是否得主張77條但書對抗:「依其年齡級身分、日常生活之所需者,不在此限」?

(3)若要求改以每個月繳一次,是否合情、合理、合法?

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當然目前是希望以第三個方案為主,改以月繳,重訂契約

最後不得已才會主張終止契約

以上,謝謝各位!

已更新項目:

我各人認為爭點在房東是否主張77條之但書,如果他不得主張,我才敢吭聲

這個比較麻煩~兩個大大回答的不同

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另外我想請問

目前共七人(ABCDEFG)承租,不包含我有6人(BCDEFG)

而到場簽約的只有ABCDEF等六人,G未到場

而契約上有裝訂6人的身分證影本(有蓋上房東印鑑)

那契約的效力是否有發生在包含我等6人身上?還是只有我?

再來還有G,雖然他同意我們找房子

但是他沒想到要多繳仲介費,若他要抽身,是否可主張「無權代理」

並且要求返還仲介、租金、押金?

而依照民法110條,如此是否會波及到我(們)要補償善意第三人(仲介、房東)之損失?

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感謝各位!

2 個已更新項目:

我有開另外一個問題 專門探討77條的適用性

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qi...

請各位法律先進不吝指教

3 個已更新項目:

先在此感謝三位的回答

你們的回答都對我很有幫助

但還是得選一個@@

不好意思 那我就交付投票了

4 個解答

評分
  • Smooth
    Lv 7
    10 年前
    最佳解答

    您好:1..民法中規定在契約成立要件第一個「當事人-需年滿20歲有行為能力」,承租人未滿20歲,所以依契約成立要件來看並不符合契約生效要件,且依民法第79條「限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力」,也就是承租人,可依此條向房東提出因契約行為未經法定代理人承認,故不生效力。 但是民法中第77條又對限制行為能力人依其年齡及身分為日常生活所必需者,不在此限。但是因學生身分在外地求學有租屋需求,應屬承租人合理可支配範圍;所以房東可以主張承租人與其簽訂之合約,應符合民法第77條之要件,而契約生效。2..房東與承租人在契約關係存續中,若是有一方要更改契約內容或是重新訂定契約時,應經另一方同意才可以更改,否則一切都以原簽定之契約內容為準。建議您可以先與房東好好溝通房租修改為月繳方式,若是房東執意以原簽定之契約內容為準,承租人就只能遵從契約之約定來履行。參考法規民法第71條 違反強行法之效力法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。 第72條 違背公序良俗之效力法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。第 77 條 限制行為能力人之意思表示限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益,或依其年齡及身份、日常生活所必需者,不在此限。第 79 條 限制行為能力人訂立契約之效力限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。第153條 契約之成立當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

    2011-05-04 12:03:39 補充:

    G雖然於簽訂契約時並未到場,契約上由您當簽約代表,契約中只有裝訂6人的身分證影本(有蓋上房東印鑑),但是因為G確實有共同承租之意思表示,因此契約的效力應包含您與其他6位同學。

    G若是有授權您全權處理租賃之相關事務,並無法主張「無權代理」,並且要求簽約代表人返還仲介、租金、押金。

    但是假如G不承認有授權相關事宜時,依照民法第110條規定,無權代理人應負無過失損害賠償責任。

    參考資料: 法律+青玉
  • 10 年前

    先簡單回答一下版大的問題

    以版大的語意,似乎比較希望私下與房東變更合約就好,那麼還是請家長出面跟房東談談看吧。因為就法律上而言,版大想要主張契約無效是很困難的。

    以下回答僅就法律層面

    1. 沒錯,固然所謂「依其年齡及身份、日常生活所必需者」很難斷定,要是雙方對於此點意見不合,最後判定的不是你或你的家長或房東,而是法官,所以是要看法官怎麼認定。

    2. 板大的身分是在外地就讀的學生,而且依目前社會習慣,因為法定代理人出面不易,多由學生自行與房東訂立租賃契約。想主張這不是依身分所必須,恐怕有難度(順帶一提,法條上是指「年齡」或「身分」或「日常生活」所必須,而不是依其年齡身分在「日常生活上」所必須)

    3. 這一點最重要,民法79條只有在「法定代理人未事先允許」時,方得適用。可是板大自己也說了,你的家長很放心讓你去做。既然家長已授權你簽訂此契約,則審視契約內容的責任就是由你本人擔任,即使家長事後不同意,恐怕不能撤銷。除非你到時候隱瞞法定代理人有事先允許的事實,否則無法以民法79條撤銷。

    關於半年一次性預先繳清

    1. 一樣,因為民法是規範私人與私人間的法律關係,法條在適用上彈性很大,而依社會一般習慣,一次預繳半年並不少見。想主張這點不合情理法,有困難度。

    2. 「6個月的租金等於是被房東綁死」..這一點要從契約期滿或未滿來看

    假設契約尚未期滿,除非有其他法定事由,簽約人就有義務履行契約,無論房租是否已預先繳清。換句話說,就算是每個月繳,你仍然要住到約滿。

    假設契約期滿,而雙方未續訂契約,則租賃契約轉成不定期。此時假設住到一半想不住,房東有義務退還未到期之房租。

    總之,以我的意見,這份契約基本上是有效成立的,而且半年預繳制也不見得會傷害承租人的權益。還是建議版大由家長出面協調吧。要是對方不願意改成月繳制,也可以在契約中多加一條於承租人因退學、轉學等事由有無法續住之情形,得提前解除契約。至於不適合或不滿意,如果屬重大瑕疵而出租人事先未告知,本來就可依此解除契約。

    至於契約的效力是否及於他人,就要看其他人是否得法定代理人之同意了。假設有,那屬共同承租。契約效力及於他人。同理,G也是如此,因為他授權你代理他簽訂契約,則契約對他亦生效力,但若G到時候不認帳,你很難舉證他有授予代理權,則她可依無權代理或越權代理,向你(不是房東= =")請求損害賠償。

  • 小豬
    Lv 5
    10 年前

    你好:

    1.若有意終止契約,就必須請你的家長出面.寄出存證信函主張該子弟未滿20歲未達法定年齡.該契約無效即可.包含訂金、租金、仲介費限期全部返還.

    2.房東是否得主張77條但書對抗:「依其年齡級身分、日常生活之所需者,不在此限」?

    A:「其依其年齡級身分、日常生活之所需者,不在此限」指的是三餐.飲料.書籍......等等.而租屋之龐大金額學生尚無謀生能力.仍需法定代理人供給和獲得同意.因此實務上版大無需擔憂房東主張77條但書對抗

    (3)若要求改以每個月繳一次,是否合情、合理、合法?

    A:若要求改以每個月繳一次.建議還是由家長出面和房東洽談.原合約廢除.再重新立約.談不攏就解約取回全部

    款項.但是萬一中途有同學繳不起房租或搬走.約是你和家長簽的.到時候你可能就要扛下後續責任了!建議再思考 一下下.

    版大一個19歲大學生,對法條問題看來蠻專業的.

    以上存證信函和實務上處理細節.....歡迎E-mail過來再問再答了!

    2011-05-11 16:00:50 補充:

    法定代理人當初並無書面授權同意書.甚至也未依照法定的合約審閱期先審視合約3天.房東如何證實有獲得代理人的事先同意?然後要一個未達法定成年人約簽了就算?

    應該沒有人會笨到想依法解約了.還跑去跟房東協調.更是等於事後追認該合約是有效的.

    上了法院沒錯是由法官認定合約有效無效.不是你我他可以判定.既然法定未成年簽約無效在先.房東想認定有效.也應該負舉證責任.那證據在哪呢?

    版大如果該租約是真的想解約.應該經過家長正式告知房東.再經過調解.必要時再上法院...如果只是法理上的探討.就不用太介意了.

  • 10 年前

    契約 是有效的

    不過有效原因..聖天非基於民法77但書之規定

    然而...要改成 月繳....只要房東同意,都OK的...

    房東不願意的話.粉難以這理由來終止契約滴~

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