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吳淡如投資日本地產 ?

吳淡如投資日本地產聽起來是個笨決定, 為何她要屢次在電視上暢談 ? 有什麼我們不知道的眉角嗎 ?

她說

400萬屋款

1. 毛報率 10% (年收 40萬=月收 33000)

2. 日本仲介費 3% (先扣除 12萬仲介費了)

3. 委託物業公司管理 3~5%

4. 向台灣的銀行在東京的分行貸款 2%

5. 房屋稅 ? 地價稅 ?

算起來淨報率最多 (10-3-2-3)% = 2%, 與在台灣相比差不太多

更何況

1. 收租毛報率不見得有 10%

房子不一定天天滿租, 只要有半年沒租出去, 那 5年租金換算的年平均毛報率就只剩 9% 了 ( 40萬 * 4.5(年)/5(年))

2. 視察成本會使投報率再降低

若每 5年要飛日本一趟處理相關合約事宜, 成本就要約 2個月的租金, 若每年都得飛一趟, 那十個月的租金就沒了, 毛報率當場再下降成 8.3%了

3. 不見得是增值區域

她在電視上說到該區房價變低, 因此租金投報率是全日本最高, 由此可見該地應是貶值的, 現在買 400萬總價, 5年後未必保值或增值.

4. 國外買房損滙差

要在日本買房要用日幣 (人民幣也許對方還有接受的可能性, 台幣就比較困難了, 除非對方是台商), 400萬的頭款算 100萬的話, 滙差少不得又會吃掉半個月的租金

5. 更何況.....

整個就算划算, 也要建立在

a. 日文溝通順暢, 沒有誤會

b. 物業公司誠信, 絕不會怠職

c. 房客可靠, 絕不會落跑

d. 台幣升值, 日幣貶值

的幾項前提下......

我怎麼想都覺得不划算, 請問有何我沒想到的撇步利基讓她覺得值得 ?

已更新項目:

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假設她還花了 18萬台幣繳交相關代書及過戶稅賦, 或買了家電家俱設備或小規模裝修, 她的購屋成本其實有 430萬.....

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6 個解答

評分
  • 最佳解答

    我私下跟她談過一次,

    淨報酬是5%以上,她自已常說,我不能說。說多了國稅局又來了。

    參考資料: 三黃一劉的帥過頭
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  • 9 年前

    attile 大師,

    我的確是在 "投資版" 提問, 也相信吳淡如買日本屋不是為 "善念", 不宜混為一談.

    本提問只是想做分析, 分析就得研究動機與過程.

    • Commenter avatar登入以對解答發表意見
  • 匿名使用者
    9 年前

    「價值」這咚咚是很有意思的

    人只要是達生活無虞的階段,「價值」就不一定反應在金錢價格上,

    如果吳淡如喜歡日本的生活環境,Why not?

    捐助貧童就學,有人是出於善念,有人則視為投資

    同樣一餐飯在飢餓的災民而言比我們不餓的情況下有「價值」

    巴菲特願意捐出一半的財產,可能正因他對金錢的「價值」瞭解更透徹

    • Commenter avatar登入以對解答發表意見
  • 9 年前

    他算有錢 夠吃夠用

    換角度想

    投資不一定要賺大錢

    我猜他應該 是想 在日本設點

    以後退休常常ㄑ日本度假 又有自己房屋

    不用常常助旅館 又有高額費用

    房屋有租金幫他繳房貸

    這樣就夠ㄌ

    你剛的算法 是太精打細算 藝人的生活

    只是想自由自在 不能用窮人的觀點 看數字

    • Commenter avatar登入以對解答發表意見
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  • 9 年前

    ICX大師言之有理!畢竟日台距離不遠,而且台灣曾被日本殖民統治半世紀,所以歷年來投資日本房地產,尤其東京的,其實人數金額都相當可觀,只是並無正式統計以資援引罷了!從此次對日賑災,咱們國人捐輸居然是各國之冠,即不難看出兩國民間情誼深厚.再者,亞洲金融風暴日本受創最鉅--於是許多人認為逢低買進,可以撿便宜!連信義房屋都去東京設點哩!歷史文化因素;投資的偏好與時機;為移民預做準備;海外洗錢--咸信都是可能的動機~以上氾指所有投資客,並非針對吳小姐!倒是兩國風俗大不同,租屋[規矩]亦大異其趣,值得特別分享朋友們:在日本房東的社會地位很高--老一輩的日本房客於遷入租處前,會包相當於一個月房租的[白包]給房東,同時畢恭畢敬的表示[日後請多多照顧!].兩年前在日本,也曾發生台籍房東,欺負台籍房客的社會新聞--真是丟臉丟到外國去!!至於海嘯核爆等天災人禍,根本無法預知--所以我們並無資格,批評其投資行為划算與否!

    參考資料: 房地產近二十年經驗--阿川哥
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  • rex
    Lv 7
    9 年前

    投資的心態本來就是種偏執的表現

    就我所知 吳淡如對中國向來沒什麼好感

    不大可能會去中國投資 連中國股票也不會碰

    在日本有個落腳處 萬一兩岸開戰逃難也有個地方去

    說多值得只是安慰自己也唬弄別人

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