吳淡如投資日本地產 ?

吳淡如投資日本地產聽起來是個笨決定, 為何她要屢次在電視上暢談 ? 有什麼我們不知道的眉角嗎 ? 她說 400萬屋款 1. 毛報率 10% (年收 40萬=月收 33000) 2. 日本仲介費 3% (先扣除 12萬仲介費了) 3. 委託物業公司管理 3~5% 4. 向台灣的銀行在東京的分行貸款 2% 5. 房屋稅 ? 地價稅 ? 算起來淨報率最多 (10-3-2-3)% = 2%, 與在台灣相比差不太多 更何況 1. 收租毛報率不見得有 10% 房子不一定天天滿租, 只要有半年沒租出去, 那 5年租金換算的年平均毛報率就只剩 9% 了 ( 40萬 * 4.5(年)/5(年)) 2.... 顯示更多 吳淡如投資日本地產聽起來是個笨決定, 為何她要屢次在電視上暢談 ? 有什麼我們不知道的眉角嗎 ?

她說

400萬屋款
1. 毛報率 10% (年收 40萬=月收 33000)
2. 日本仲介費 3% (先扣除 12萬仲介費了)
3. 委託物業公司管理 3~5%
4. 向台灣的銀行在東京的分行貸款 2%
5. 房屋稅 ? 地價稅 ?

算起來淨報率最多 (10-3-2-3)% = 2%, 與在台灣相比差不太多

更何況

1. 收租毛報率不見得有 10%
房子不一定天天滿租, 只要有半年沒租出去, 那 5年租金換算的年平均毛報率就只剩 9% 了 ( 40萬 * 4.5(年)/5(年))

2. 視察成本會使投報率再降低
若每 5年要飛日本一趟處理相關合約事宜, 成本就要約 2個月的租金, 若每年都得飛一趟, 那十個月的租金就沒了, 毛報率當場再下降成 8.3%了

3. 不見得是增值區域
她在電視上說到該區房價變低, 因此租金投報率是全日本最高, 由此可見該地應是貶值的, 現在買 400萬總價, 5年後未必保值或增值.

4. 國外買房損滙差
要在日本買房要用日幣 (人民幣也許對方還有接受的可能性, 台幣就比較困難了, 除非對方是台商), 400萬的頭款算 100萬的話, 滙差少不得又會吃掉半個月的租金

5. 更何況.....
整個就算划算, 也要建立在
a. 日文溝通順暢, 沒有誤會
b. 物業公司誠信, 絕不會怠職
c. 房客可靠, 絕不會落跑
d. 台幣升值, 日幣貶值
的幾項前提下......


我怎麼想都覺得不划算, 請問有何我沒想到的撇步利基讓她覺得值得 ?


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假設她還花了 18萬台幣繳交相關代書及過戶稅賦, 或買了家電家俱設備或小規模裝修, 她的購屋成本其實有 430萬.....
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