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匿名使用者 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 9 年前

承租戶可以向法院請求撤銷區分所有權的決議嗎?

住辦大樓可以借區分所有權人會議決議對少數辦公戶要求提高管理費嗎?

我們承租辦公室在一個住辦大樓已有10年,管理費都是住辦一樣每坪50元,日前住戶大會要求對公司戶加收管理費每坪20元,請問合法嗎?

1.整棟大樓管理費每年都有結餘數十萬元,現有定存800餘萬,並不缺錢.

2.1-8樓為公司戶每間坪數大戶數少,9-14樓坪數小戶數多,請問投票通過合理嗎?可以用坪數算嗎?

如用戶數算,有須超過多少百分比的多數決嗎?

3.住辦共用電梯,住戶認為辦公戶用電梯多,較耗電,但並無任何數據顯示,所言合理. 提高辦公室戶管理費的理由並不事實在,可以因此反對,法律上可行嗎?

請問少數的辦公戶就任人宰割嗎?煩請提供法律見解?可以拒繳多的每坪20元嗎?

如果要向法院提告,我們是承租戶適格嗎?

需要房東授權嗎?

要如何提告呢?可以用違反民法799-1權利濫用,及應有部分比例分擔原則嗎?

管理費我們繳,不是房屋所有權人,,可以提出向法院要求撤銷嗎?

2 個解答

評分
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    Lv 7
    9 年前
    最佳解答

    當然可以翻案,提起訴訟:區分所有權人大會,決議不符合法律規規定,無效!

    公寓大廈管理條例:

    第 31 條

    區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

    第 32 條

    區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

    前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。

    第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

    不是過半數就能決議的,

    1. 出席人數有達全體住戶的2/3,但所有出席之人的區分所有權總和有達2/3嗎?

    如果沒有的話,該次的區分所有權人會議就因出席之區分所有權比例不足2/3而無效!!

    2. 決議的人數有超過3/4,但這些同意的人其產權的總和(即區分所有權總和)有沒有超過出席的產權之3/4? 

    如果沒有的話,決議無效 !!

    1-8樓為公司戶每間坪數大戶數少,9-14樓坪數小戶數多,區分所有權產權比例應該不可能超過與會的四分之三,所以做合理的懷疑:要不然就是1-8樓的公司戶太漫不經心了,才會造成多數暴力之情況。

    最後:如果被我猜中的話,住戶(承租戶)當然可以對區權會有效決議提質疑的,可以先行文於主管單位~縣市政府與報備對象的公所行文,聲明該區權會議無效,請撤回該次的核備,再無效才以法院提起會議無效之訴。

    2011-11-23 00:12:54 補充:

    民法799-1 第二項內容:

    規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。

    要用此條來翻,是可以的,但要精算其比例原則,否則法官也會問那理不公平。

    另外就是:訴訟費用誰要出?

    而在你以此條時,一但住宅戶提出:比照政府之營業用房屋與自用住宅的稅率,你要準備好如何答辯。

    參考資料: 電腦週邊急救團, 電腦週邊急救團
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    Lv 7
    9 年前

    法院撤銷區分所有權會議決議,通常都是類推適用民法第56條規定。

    實體法上,必須是「會員」,也就是區分所有權人才有異議權;但是實務上,利害關係人也就是你有受影響也能異議。

    要異議?依法可從「召集程序」或「決議方法」違法著手,或直接就「決議內容」違法來看。

    就你陳述「要求對公司戶加收管理費每坪20元」,應該可以主張這個決議內容違反公序良俗,因為法院通常認為社區的規定應該是「一體適用」,例外於特別情況,所以社區要對公司戶加收費用,應該要有特別理由。這部份就看社區怎麼說了 ^^

    2011-11-26 19:12:29 補充:

    但是.....請注意!你不應該提撤銷之訴喔~

    你應該拒繳「加收管理費每坪20元」的部份(沒有加收的部份,一樣照交)。等到管委會對你提出訴訟時,你依法提出反訴:確認某區分所有權人會議決議「要求對公司戶加收管理費每坪20元」無效...,這是實務上的比較可行的做法。

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