房客不繳房租~請問要如何依法處理

Question

我與房客合約書上有約定，如逾期"一個月"不繳租，我這方可終止合約

請問我滿一個月後要如何與房客終止合約

如房客不搬離開如何處理，該等兩個月才能提訴嗎???

現在很多房客越來越惡質

美麗心世界美體小舖 · Accepted Answer

依據租賃契約承租人於約定日期前給付租金予房東為義務，但是如果房客有遲延給付或拒不給付租金情事，達二個月以上，此時，房東可以依民法第四百四十條規定，定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於該期限內仍不支付，房東得「終止租約」，終止租約生效後，房東就可以請求房客「遷讓房屋」。以存證信函先作催告，要求房客在限期內繳清所欠房租，否則欠租即從押金扣抵（這可是房東的權利）。存證信函催告給付租金及以押金扣抵的寫法如下：台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，押金○○元整，租金每月○○元整，須於每月○日前支付，此有租賃契約為證。因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付，請台端於文到後○日內給付所欠租金共○元整。如逾期仍未給付，台端所欠租金將以押金抵充，惟押金扣抵後，仍不足清償欠繳之租金時，本人將循法律途徑請求，希請照辦是祈。因為依據民法第440條規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。    終止租約的表示，依照習慣，應以存證信函將意思表示記載其中寄送給乙。但是，存證信函該寄到那裡？一般建議正本寄到房客的戶籍地，副本寄到租屋處。如果存證信函，因為房客去向不明都沒人收件而遭退回，此時應將存證信函內的意思，向法院聲請『公示送達』，法院收到聲請後，裁定准予公示送達，再將公示送達登報後，就會生送達的效力。然後終止租約的意思表示就已經生效，接下來，就可以向法院訴請房客『遷讓房屋』，請求遷讓房屋起訴狀。當然你可以先向法院聲請遷讓房屋調解，訴狀如下為請求遷讓房屋事件，聲請調解：一、調解聲明(一)相對人應將坐落於……之房屋遷讓返還聲請人，並自民國○○年○月○日起至遷讓日止，按月賠償聲請人新台幣（下同）○○○元。(二)調解程序費用由相對人負擔。二、爭議情形相對人於○○年○月○日向聲請人承租坐落於……之房屋，訂明租賃期限為○年，自○○年○月○日起至○○年○月○日止，每月租金○○○元，立有租賃契約書為憑。聲請人因急需收回自用，乃於○○年○月○日，以郵局存證信函通知相對人於租賃期限屆滿後不再續租，屆期應即遷讓交還房屋在案，未料相對人竟置之不理，迄未交還。因此，相對人自應遷讓交還上述房屋，並自租賃期限屆滿的翌日起，按月給付與租金額相同的損害金，為此聲請調解。　　此　致○○○○地方法院　公鑒證物名稱及件數  租賃契約書及郵局存證信函各乙件。你也可以直接向法院聲請遷讓房屋及賠償損害訴訟為請求遷讓房屋及賠償損害，依法提起訴訟事：訴之聲明一、請求判令被告等將坐落○○市○○路○○號房屋全部遷讓交付原告；並自民國○○年○月○日起至交屋日止按月給付賠償金新台幣（以下同）○○○元。二、訴訟費用由被告等負擔。事實及理由(請依具體事實敘述)　　此　致○○○○地方法院民事庭公鑒
 如還有疑慮需諮詢，請上我部落格http://tw.myblog.yahoo.com/cog110-526820k留言，因本人不會回頭看所答覆問題是否有新意見，先此敘明

張祐豪律師 · Answer

你要先寫存證信函通知對方將要終止租約
並且要預留相當期間（通常是五或七天）給對方準備

如果對方仍然不理
你就可以到法院提起「返還租賃房屋」訴訟

至於斷水斷電的部分
建議還是要等訴訟結束之後再做
否則，如果法院確定租約不能終止或未合法終止
可能會有妨害房客權利的問題

2013-01-27 01:41:52 補充：
一定要遲付二個月租金才可以終止
不能以約定一個月來替代法律的強制規定

請參酌民法第 440 條（租金支付遲延之效力）

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。

我完全能夠體會你的心情
對於這種問題房客，也是急不得
否則很容易就被反咬一口

還有問題，歡迎來問

egg · Answer

請教各位：如果租約有加上遲交租金ㄧ個月即沒收押金的規定，這樣的自加規定（雙方都同意）是否有法律效力！謝謝

定蓁 · Answer

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星妧 · Answer

您好~出門在外租屋就給人圖個方便吧~

或者房客有難言之隱 不是故意不繳房租的~做為房東是否要先了解一下情況

後再來下評斷呢??最近景氣不是很好 一堆人失業 又卡在年關將近 或許多少

手頭會有點緊~彼此多體諒 離鄉背景出外總是無奈的~房東心胸放寬些~如果

了解情況後 若不是惡意不繳交房租 就多寬限一些時日 相信做為房東的你應

該不是必須靠此房租收入度日吧~!!

若是惡意不繳 也不必惡言相向 可以先口頭勸告 若不聽 聯絡他的家人出面協
 
助處理~若直接斷水斷電不給人留餘地 反而招致反效果 還會收不到房租喔~!!

若遇到暴力房客 直接武力相向的 那就不可收拾了~!!小心處理為上策~

房客不繳房租~請問要如何依法處理

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