房地產研調之一百一十三(完銷力)

先提一本書,書名是市場調查與研究,作者是陳遜易.這本書的特點,將可以做的市場調查分成兩類與六個重點,分別是:1.消費者調查. 1-1.新品上市前調查. 1-2.廣告效果測試. 1-3.新品上市後調查. 1-4.重新調整調查. 1-5.其他.2.產業結構調查. 這書的特點有三,考慮到:1.模式具有可驗證.2.可數量化.3.實務應用與誤差考量. 房地產研調的部分,也應該如此,也就是不僅事前可以知道可以做哪些研究調查,也可以知道研究調查效果,最後還可以驗證!書中還有一個所謂的廣告代言人合理價碼分析模式,將廣告代言人對產品代言的價格,用知名度與受喜歡的程度來算出,非常具實用性,這種感覺就好像研究廣告本身對促購率的影響! 所謂的事後可以做驗證的房地產研調,通常意味著事前可以做結構分解的房地產研調,既然事前可以做結構分解,多變量分析方法與問卷內容也可以確定,也就是說這個研調是可以協助解決房地產可面臨的問題! 這就好像有一次,有一個市地重劃委託單位,在跟本公司提報的時候,不是專門談論市地重劃的程序,他的主軸有三:1.時間點:為何現在要挑這一塊土地作市地重劃.2.獲利與成本觀點:每坪工程費多少,不同用地的價差多少.3.問題解決觀點:哪一部分會有問題.4.工程的多種選擇性與區位的多重選擇性. 如果用一個簡單的例子說,就是在對一個窮地主的最佳解,分別是:1.這個最好的時間點,提前少賺,延後少賺的原因說明.2.需要花多少錢與可以賺多少錢,融資與合作對象媒合.3.會不會有問題與風險,怎麼解決.4.哪一項工程與補償費用最多是多少錢,時間多久. 這個經驗讓我感到非常興奮,也就是所有的市地重劃的不確定都在他豐富的經驗下,變成一個非常可靠的數字與可確定的解決方案!也可以說有多組數字與合作模式,分別是:1.賣地價格.2.維持現有土地使用方式的最大價格.3.市地重劃後出售價格.4.市地重劃後興建不同建物的出售價格.5.市地重劃後興建不同建物的招商價格.6.每個階段建議的融資與合作興建的夥伴與合作條件.7.每個階段的節稅效果. 這是影響我開始學習市地重劃與都市計畫細部計畫變更的主要原因,也因此我認為一個好的房地產研調專案也需要將這些內容納入進來,這也是未來房地產研掉的一個有價值的發展方向!

4 個解答

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