房地產研調之二百零一(與完銷力)

房地產研調的重點是善用假設!我舉一個中部一個很大購物商場老闆的例子(因為我不確定這樣的說法大老闆本身是否可以接受,姑隱其名),他說他有三個假設:1.如果假設有一塊土地,先想好招商組合,收合作預付金.2.如果假設有一塊土地,可以合法地改變使用目的.3.如果假設有一塊土地,可以租給我辦很多活動. 其實在這個大的購物商場開發成功之前,這個大老闆可能是三無的夢想者,例如:1.沒有土地.2.沒有錢.3.沒有承租戶. 一般人可能都是先想錢,像:如果我有一大筆錢!這個大老闆先想誰會來租,也就是先招商,不管是化整為零或是只是心有腹案,接著就去找土地提企劃案,結果是承租戶先給了錢,承租土地,開發並賺了很多錢!(聽說總營業額比老x城營業額還高) 這就是房地產研調的「善用假設」的概念!就好像有一次我在出租土地,我詢問幾個很大型的連鎖店,包括家樂福與大型婚宴餐廳,當我聽到有些量販店一開口就是4000坪基地,我心裡就想這是鄉下地方的要求吧!不然將台北市與新北市所有的量販店找出來,哪一個基地有超過4000坪的土地! 但為了提高租金,我就必須不斷問這些廠商他們可以接受的最小規模式多少,接著去調出本公司周遭其他地主的土地與建物,開始想如何垂直整合與水平整合,這期間我接觸過中國石油與工研院的土地資產管理人員,我的假設都是承租客要多大的土地,我就想辦法給多大的土地,如果水平湊不出來,就是垂直湊出來,一樓湊不出來,就用二樓湊出來,為此我還去拜訪基隆的大飯店老闆,請他幫我找他旗下的連鎖承租廠商來考慮看看我承辦的土地,順便給我建議! 換句話說,我會問承租廠商的「假設問題」是什麼?我會想辦法達成!(快速的達成,包含跟公司的法務溝通!)就像我公司原本在雲林有四座工廠,找不到那麼大的廠商承租,我就一棟一棟找,一棟租給塗料調配工廠,一棟租給白馬磁磚作倉庫,另外二棟租給味王做杯蓋的關係企業,因為對方要搬離新莊做市地重劃,也好在我的簽約速度快,在簽約完交接土地時,我搭對方回台北的便車,巧遇對方的好友就剛好買在隔壁,還說出降一半租金的訴求,對方可沒想到我是隔壁土地的承辦人員,以為我只是對方的員工與技術人員! 所以我認為房地產管理與研調,就重要的是善用假設與速度,快速回應市場狀況,也才可以奪的市場先機,就我所知那個旁邊比我大一倍的土地還願意降一半的法拍廠房與土地還在辦理招租,已經六年了,好在對方口袋夠深,不然如果貸款,光是利息不知道要繳多少!

6 個解答

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