房地產研調之213(與完銷力)

再做房地產研調討論之前,要先確定底下的三件事情,分別是:1.土管法令,建管法令與環保法令的適用問題.2.合法後的產品企劃可行性.(創意行銷)3.融資與經營企劃.(招商) 問錯問題與丟錯假設,都是「時間的浪費」與「找不到答案」! 如果對方可以用一句話就把問題回答完畢,這種才算是沒有領域限制的高手! 我舉幾個例子(黃宗源建築師的休息問問題時間):1.有一塊土地,非都市土地,未編定分區,未滿十公頃,土地不用看了!2.容積移轉搶建照時間已經過了,容積獎勵搶建照的時間也快要過了!3.如何做建照延期的法令是死的,頭腦是活的,但絕不能做違法!4.都市更新大法官的解釋與不解釋各兩三點!5.公共設施用地資產活化的四種方法!6.以前的重點是建管法規,現在的重點在土管法規,未來在環評法規! 當然我的很多土地開發問題,同一個題目都會問過好幾個人(有執業與沒執業的建築師,都市計畫師),我就曾經說過,不同專長的人對同一個土地會有所謂不同觀點,現在最欠缺的是所謂整體無缺漏觀點,而且有重要順序與結構體系,並考慮時間變動與政策修法方向的專家!(現在專心地當黃宗源建築師的學生) 至於我的專長有二:1.「房地產研調模式」建立.2.多變量分析與時間序列分析(傳統的市場調查與行銷研究有很多書可以參考,但有跟預售屋結合的目前沒有). 最主要我有很多實務經驗,不管是出租或強制執行,我出租土地給新竹中華路一段很多家汽車展售旗艦店,出租廠房給白馬磁磚、7-11物流與味王關係企業(苗栗),管理與巡查類似BOT的基隆飯店做二房東,還有停車場與黃昏市場(新竹),與離職前的星巴克展店與商店街計畫,最強的是與許惠喻一起賣預售屋,寫預售屋完全操盤實戰(完銷力一書). 我相信房地產研調是需要很多時間作「深度累積」的,不可能說收集一大堆資料或跟幾個專家(誰是專家,可能找不到?)訪談,馬上就可以得到答案!並足以建立模式並提出自己根本不懂的計量分析方法與研究建議效果! 也就是說:1.資料可能是假的.2.資料可能太多,而且沒有結構.3.資料可能看不懂.4.代銷的平均結案時間是六個月為基準,時間不夠看不完.最重要的一項是市場研調專案負責人還需要絕頂聰明,否則如何「短時間」建立房地產活化架構. 換句話說,房地產研調就是要善用以前不斷演進的房地產研調模式,加上最不容易學會的時間序列與計量經濟的分析技術,當然還要配合一個懂所有建管法令土管法令環評法令的專家,這就是我選擇黃宗源建築師課程的原因,還有我在上課之前(說看一遍就懂是騙人的!大多數人是根本沒看)已經將大師的著作全看完了,再去上課!

7 個解答

評分
  • 匿名使用者
    5 年前

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    那真的是會非常無助,因為我也曾經遇到過相同的經歷

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