房地產研調之5(完銷力"預售屋代銷完全操盤")

房地產研調中找「易脫手的房子」比「便宜的房子」更重要(與完銷力)房地產研調的最重要的重點是選定變數與分析模式,選定變數的概念比較簡單,例如如果要研究兩組人誰的決策比較有效,就可以以特定的一組或多組變數予以衡量. 比較難的的地方在於決定分析模式與背後的理由發現,例如有兩組變數,分別是:1.易脫手的房子.2.價格便宜的房子.如果是套用另一個模式,各個可能就比較容易理解,對應上述的例子,分別是:1.便利超商,賣周轉率高的產品.2.雜貨店,賣便宜的產品.也可以說在設置成功的商店過程,有的重視毛利率,有的重視周轉率,房地產中重視毛利率的就是便宜的房子,房地產中重視周轉率的就是易脫手的房子,當然如果兩個都重視一定操作起來要比單操作一個項目順手,重點是如果面臨取捨,易脫手要遠比價格便宜重要! 如果單位週轉率與毛利率來看,客戶買得多,商店就進的多,以一天半天銷售的最大量來看,每天修正這比較簡單,至於新品毛利率就比較不確定! 房地產也是這樣,先來講何謂不易脫手的房子,像:1.小套房.2.投資客加蓋的小套房.3.小坪數的畸形產品.4.便宜又交通不便的小坪數產品. 也可以說周轉率都與市場通用的產品有高度相關,也就是「三房的產品」!房還要成房,不管是大房或小房,絕對不要只是和室或傭人房! 至於價格便宜,這就很難界定,有以下的難處;1.追高的時候,每一間都相對便宜.2.追低的時候,每一間都不夠低.3.估價師,仲介各有各的價錢.4.新成屋,中古屋與預售屋各有各的比例關係.5.不同區域,各有各的比例關係.6.相互比價的對象不同,就像期望管理,滿意度可以變高變低. 也可以說大多數買屋的人,對價格都沒有一個很深入的觀點!如果以房地產研調觀點,就是要調查出兩個價格,也就是:1.可不可以在未來賣得出去.2.可不可以在現在貸到足額的貸款.如果銀行貸款可以貸到足額,代表擔保品有價值,如果貸不到足額,代表擔保品沒那個價值,當然這都需要在簽約前談才有用,要不是不買,就是殺低價格! 所以「易脫手的房子」要比「價格低的房子」更重要!

4 個解答

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  • 匿名使用者
    6 年前

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  • 匿名使用者
    7 年前

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  • 匿名使用者
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    7 年前

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