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匿名使用者 發問時間: 政治與政府法律與道德 · 2 年前

甲欲向乙購買房屋,因工作繁忙,於是委託地政士丙代為接談買賣事宜。丙受到乙的欺騙,選購有一半是違章建築的A屋,甲發現丙風評不佳,於是發存證信函給丙表示要撤回代理權。然而,丙仍繼續與乙完成買賣契約。?

試問:

一、買賣契約之效力為何?

二、又假設甲沒有撤回代理權,丙竟將A屋移轉登記為自己所有,並將A屋轉賣給不知情的丁,且移轉登記給丁。則甲對丙有何權利?甲對丁有何權利?丁對丙有何權利?答

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    甲欲向乙購買房屋,因工作繁忙,於是委託十分優秀破格錄取年僅18歲之地政士丙代為接談買賣事宜。丙受到乙的欺騙,選購有一半是違章建築的A屋,甲發現丙風評不佳,於是發存證信函給丙表示要撤回代理權。然而,丙仍繼續與乙完成買賣契約。試問:

    一、本件,買賣契約之法律關係為何?

    二、又假設甲沒有撤回代理權,丙竟將A屋移轉登記為自己所有,並將A屋轉賣給不知情的丁,且移轉登記給丁。則甲對丙有何權利?甲對丁有何權利?丁對丙有何權利?

    (一)本件,買賣契約有效,惟甲得主張意思表示受詐欺撤銷與乙之A屋買賣契約,並得請求代理人丙及其法定代理人,負連帶侵權行為損害賠償責任。

    1、本件丙雖為限制行為能力人,仍得代理甲為法律行為

    代理,指代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力(103)。因代理人成立之法律行為直接對本人發生效力,故代理人縱為限制行為能力人(77),所為之代理行為亦不受影響(104)。

    應補充者,本件甲委託丙代理者,僅為買賣事宜,而非辦理不動產移轉登記,故對丙之授權行為,不須以文字為之(531)。

    2、甲雖撤回丙之代理權,但不得對抗善意第三人,故乙得主張與甲之代理人丙所成立之買賣契約有效

    按代理權之限制與撤回,除善意第三人因有過失而不知外,不得對抗之(107),故縱甲雖以存證信函向丙為撤銷代理權之觀念通知,惟丙仍以甲之名義,與善意且無過失之乙成立買賣契約,其契約即為有效。此為代理權之限制與撤回之特別規定,與具代理權外觀之表見代理(169)不同,無須待本人拒絕或承認。

    應補充者,一般認為,代理權之授與因代理人所為之法律行為直接對本人發生效力,故原則上為不要式行為,代理權之解除亦得言詞為之,以相對人瞭解時發生效力(94)。

    3、甲得主張受乙之詐欺而撤銷買賣契約

    法律行為以意思表示為基礎,故表意人因受詐欺而陷入錯誤所為之意思表示,於除斥期間一年內,得撤銷之(92I、93),又法律行為經撤銷者,自始無效(114I)。

    本件,雖係代理人丙係受乙之欺騙而成立買賣契約,但代理人既係為本人代為或代受意思表示,其意思表示是否受詐欺事實,自應就代理人決之(105)。依題示,代理人丙受乙之欺騙購買一半是違章建築的A屋,本人甲自得主張意思表示受詐欺而撤銷該買賣契約,該A屋買賣契約視為自始無效。

    4、甲得請求代理人丙及其法定代理人,連帶負無權代理之侵權行為損害賠償

    按民法535規定,受委任者處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意(具體輕過失)。其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之(good father)。

    本件,丙為執業地政士,得推定為受有報酬而為甲處理事務之人,明知甲以存證信函撤回代理權之授與,卻仍以甲之名義與乙以成立A屋之買賣契約,並購得有瑕疵之A屋。就此,甲若受有損害,得主張民法184 I後段,向丙請求侵權行為賠償,又丙為限制行為能力人,而丙已18歲且為地政士,行為時具有識別能力,按民法187I前段,丙之法定代理人應與丙負連帶賠償損害責任。

    應補充者,丙雖為無權代理,惟就購買到瑕疵A屋之部分,若得舉證其以盡善良管理人義務者,則就此部分得不負侵權行為損害賠償(544、184II但);又丙之法定理人,若得就丙之侵權行為,舉證其以盡監督之責者,不負賠償責任(187 II)

    5、乙不得向丙主張無權代理人之侵權行為損害賠償

    按無代理權人,以本人名義所為之法律行為,善意之相對人因信賴其代理外觀,因而所受之損害,無權代理人應負損害賠償責任(110)。

    惟本件之A屋買賣契約之撤銷,係由於乙詐騙之行為而撤銷,與丙之無權代理行為無涉,故乙不得向丙主張無權代理人責任。

    退言之,本件係甲對丙代理權之撤回,屬法律規定不得對抗善意且無過失之第三人而強制有效之法律行為,乙亦無因此受有損害。再退言之,本件中之丙為未成年人,就無權代理人責任而言,實務見解認為,未成年人不負契約上責任,雖可為代理人,倘為無權代理時,須按民法負無權代理人無過失損害賠償責任,則其所負責任顯然超越以自己名義所為之法律行為,故為貫徹民法保護未成年之意旨,應對110條作目的性限縮,本條不適用於無權代理人為未成年人之情形。

    (二)本件,乙具代理權而將A屋移轉登記於自己名下,是謂無權處分,後出賣與善意之丁並經移轉登記,則丁因善意取得A屋所有權,甲大概涼了。

    本件之丙雖未成年,但按民法85 I,法定代理人允許限制行為能力人獨立營業者,限制行為能力人就關於其營業行為,有行為能力。故本件丙出賣A屋之法律行為有效。陳先敘明。

    1、丙將A屋登記於自己名下之行為屬無權處分

    依題示,丙為甲之代理人,所為之法律行為直接對甲發生效力,故代理甲向乙購得之A屋,所有權既屬於甲,然丙將A屋登記於自己名下之行為,顯然無得甲之同意,故為無權處分(118 I),該登記不動產之處分,非經甲之承認效力未定。

    2、丙將A屋出賣與善意之丁,丁因信賴該不動產登記取得A屋所有權

    民法為保護交易安全,避免善意第三人,因不動產權利登記外觀與實質權利不符,而受有影響,故推定不動產登記之權利人適法擁有此權利(759-1 II)。

    故丁因信賴此登記之公示外觀,向丙購得A屋,並經登記(758),丁自取得A屋所有權。

    3、甲哭哭…

    甲只得向丙提起不當得利請求丙返還賣屋所得價金,但丙為破格錄取之天才地政士,甲大概是涼了。

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